Les Calédoniens, plutôt enclins jusqu’à présent à investir dans l’immobilier en Australie, notamment sur la Gold Coast, diversifient désormais leur portefeuille patrimonial en Nouvelle-Zélande. Objectif s’est rendu à Auckland pour cerner une tendance à destination du marché kiwi.
Par Aude Perron, à Auckland, en Nouvelle-Zélande
Philippe Meneut marche au pas de charge. En ce lundi de janvier, le consultant parcourt le centre-ville et les environs d’Auckland pour faire visiter des appartements à une cliente venue de Tahiti. Elle enquête sur l’achat d’un F2 car sa fille devrait venir étudier en Nouvelle-Zélande cette année. Ces visites n’auront pas abouti à une transaction, mais la Tahitienne devrait revenir si le projet de sa fille se précise. Des clients comme ça, à la recherche d’un bien immobilier, Philippe Meneut en a une dizaine pour le moment. C’est pour combler cette demande qu’en 2009, il a fondé Nouvelle-Zélande Services (NZS), une petite boîte de conseil spécialisée en investissement immobilier, dont aujourd’hui, 80 % de la clientèle est calédonienne, le reste étant des Polynésiens et des Métros. « L’an dernier, j’ai dû acheter une quarantaine de biens », confie ce Français d’origine, débarqué en terre kiwie en 2001.
Une fiscalité très avantageuse
Que ce soit pour un pied-à-terre, une maison de vacances ou un investissement à rendement, pourquoi les Calédoniens s’intéressent-ils à la Nouvelle-Zélande ? Tout d’abord, l’accessibilité du marché, surtout lorsqu’on le compare à l’Australie. « Investir ici n’est pas réservé aux plus nantis, assure Jean-Michel Hauter, directeur et fondateur de Domaines New Zealand, un cabinet conseil en investissement immobilier de Auckland. Il revient tout juste de Napier, sur la côte Est de l’île du Nord, où, il cherche pour un couple de Nouméens séduits par la région une maison pour y prendre leur retraite d’ici quelques années. Un mois et demi plus tard, avec un budget de 220 000 $, ces derniers sont devenus propriétaires d’une maison avec trois chambres.
Même son de cloche chez Betty Levanqué, gérante du Café Immobilier, à Nouméa, une petite structure de conseil immobilier. Cette « chasseuse d’investissement » – comme elle se définit – assure qu’avec 10 millions CFP, il est possible de mettre la main sur un petit studio d’une vingtaine de mètres carrés au centre-ville d’Auckland. « À l’inverse, en Australie, tu ne fais rien avec dix millions ». Et l’actuelle force du dollar néo-zélandais par rapport à l’euro ne change rien à la donne !
Autre avantage non négligeable : un étranger peut y acheter ce qu’il veut. Ce n’est pas le cas en Australie où il est limité aux propriétés neuves et, au moment de vendre, limité aux acheteurs locaux, puisque le bien deviendra de « seconde main ». « Alors il ne peut pas espérer se faire une belle marge d’autant qu’il devra acquitter l’impôt sur les plus-values », précise Jean-Michel Hauter, faisant remarquer que, ce faisant, ce sont les étrangers qui financent le développement de la Gold Coast… À cela s’ajoute le fait que, contrairement à l’Australie où des droits d’enregistrement sont perçus sur la valeur de la transaction (4 % ou plus selon les États), ces mêmes frais sont inexistants en Nouvelle-Zélande, tout comme l’impôt sur la plus-value.
« C’est un marché très libéral, résume Peter Holmes, directeur des ventes chez Crockers Property, un des grands joueurs du marché immobilier kiwi, dont 40 % des clients sont des étrangers. C’est très facile d’y entrer ou d’en sortir et faire une transaction est très simple. » Ce qui le rend effervescent et concurrentiel. Il n’y a qu’à voir la quantité d’agences immobilières qui ont pignon sur rue, un peu partout à Auckland ou ailleurs. « En Nouvelle-Zélande, le rugby est la religion. Mais le sport national, c’est l’immobilier », s’amuse à dire Jean-Michel Hauter. Et c’est du sport de haut niveau, car selon Philippe Meneut, en moyenne, les Kiwis changent de propriété tous les sept ans : « Une maison, ce n’est pas l’achat de toute une vie. Tout est à vendre ici, du moment que vous arrivez avec un bon prix ! » Un « libertinage » immobilier qui s’explique par le fait que les caisses de retraite n’existent pas : ainsi, la meilleure façon d’assurer ses vieux jours, c’est d’investir dans la brique.
Un marché locatif en forme
Le marché immobilier a également plutôt bien résisté à la récente crise mondiale. « Certes, il y a eu une baisse d’environ 5 % des prix, mais globalement, notre marché s’est bien tenu, comparé aux Etats-Unis et à l’Europe », estime Peter Holmes. En effet, selon le Real Estate Institute of New Zealand (REINZ), le prix médian des logements a connu son apogée en novembre 2007, se situant à 352 000 $. Après un creux en janvier 2009, à 325 000 $, les niveaux d’avant la crise sont de retour depuis déjà quelques mois. Cependant, les propriétés à vendre restent plus longtemps sur le marché (51 jours en janvier dernier) et, en valeur absolue, il y a moins de transactions. On serait donc plutôt dans un marché d’acheteurs.
Et si ces derniers investissent pour louer, bonne nouvelle : Crockers rapporte un marché locatif très tendu (sur Auckland) depuis plusieurs mois avec des taux d’occupation record et des prix sur une légère pente ascendante : 290 $ et 340 $ la semaine, respectivement pour deux et trois chambres. En cause ? Une offre locative très limitée.
Quant à savoir dans quel coin acheter un bien, c’est autant une question d’opportunité que d’affection. Betty Levanqué vante les mérites de la touristique Queenstown, la Mecque de l’aventure et des sports extrêmes, prisé des amateurs de ski. Surtout qu’en ce moment, les propriétaires, souvent des étrangers, sont frappés durement par la crise et cherchent à vendre. « Queenstown n’a jamais été aussi abordable », constate-t-elle. Peter Holmes, lui, recommande Auckland et les immeubles de haut standing ou de « caractère » du centre-ville dont les Calédoniens et Tahitiens sont friands, même si les prix pour acheter ou louer sont 20 % plus élevés que la moyenne nationale. Le Calédonien Arnaud Brini, lui, s’est tenu loin des sentiers battus. Distributeur en matériel de soudure, il a ouvert un magasin à New Plymouth en 2003 et, quatre ans plus tard, a acheté un terrain dans la région profitant du la faiblesse du dollar et de sa proximité avec un bon spot de surf, son sport favori. Quant à Christchurch, dans l’île du Sud, qui a été secouée par deux tremblements de terre conséquents en moins de 6 mois, elle pourra présenter des opportunités d’investissement : sa reconstruction devrait entrainer un boom dans plusieurs secteurs, dont le logement, dès 2012.
Études des enfants
Mais les Calédoniens ont quelques raisons de plus d’investir chez les Kiwis. « A mon époque, on allait tous étudier en Métropole, fait remarquer Betty Levanqué. Mais aujourd’hui, grâce à l’équivalence des diplômes, de plus en plus de jeunes vont en Nouvelle-Zélande et en Australie. » Ce qui motive leurs parents à trouver un petit studio ou appartement pour loger leur progéniture, comme la cliente tahitienne de Philippe Meneut. Et avec les nouvelles restrictions qui s’appliquent au dispositif de continuité territoriale Passeport Mobilité (qui permettait aux jeunes d’étudier en Métropole avec un billet d’avion aller-retour annuel pris en charge), l’attrait pour la Nouvelle-Zélande devrait continuer.
Enfin, l’immobilier étant sensible au climat politique, la situation actuelle semble rafraîchir les Calédoniens qui « depuis quelques mois, les Calédoniens réfléchissent à leurs options. » Philippe Meneut opine dans ce sens : « D’habitude, entre la première prise de contact et l’achat, on compte au moins 6 mois. Maintenant, il y a une accélération du transfert des propriétés. »
Cependant, au-delà de l’opportunité de placer ses billes dans l’immobilier, la décision comporte une part d’affectif. Pour certains, la Nouvelle-Zélande rime avec paradis des retraités, ce qui peut la faire paraître ennuyante. Mais pour les autres, elle rime avec qualité de vie, sécurité, paysages magnifiques, gens accueillants, air pur et plus encore ! « C’est un choix affectif. Tout ce qu’il faut, c’est faire le choix qui nous corresponde », conclut Betty Levanqué.
Photo : A. P.
Le marché immobilier kiwi séduit, Objectif, avril-mai 2011, p. 40-43.