Où s’installer sur VKP et dans quelles conditions ? Plusieurs zones à vocations industrielle, agroalimentaire, tertiaire ou artisanale dédiées à l’immobilier commercial sont d’ores et déjà livrées ou en cours d’aménagement. Pourtant, cela ne se bouscule pas au portillon. Pourquoi ?
Par Aude Perron
Il y a environ deux ans, Franck Lerouge, co-gérant des Cuisines Francis, arpentait les environs de VKP à la recherche d’un terrain pour ouvrir une succursale dans le Nord. Mais entre les terrains trop excentrés par rapport à la RT1, des accès aux lots jugés peu pratiques ou des délais trop longs avant la commercialisation d’autres lots, rien ne faisait l’affaire. Jusqu’à ce qu’il change de stratégie et troque son chapeau de cuisiniste, pour celui de promoteur immobilier, son premier métier : sur un terrain de 25 ares ayant pignon sur la RT1, à Pouembout, il fait aujourd’hui construire aujourd’hui son magasin dans un petit complexe de deux étages avec 12 locaux commerciaux. Coût de l’opération : 200 millions de francs. « Si je construis ce complexe, c’est parce que je trouve que l’offre existante n’est pas très adaptée », explique le promoteur.
Il n’est pas donné à tous de faire comme Franck Lerouge. C’est d’ailleurs pourquoi ce sont généralement des joueurs comme la Sofinor ou la SAEML VKP qui jouent le rôle de promoteur. Leurs opérations réunies représentent huit zones d’activité sur Voh, Koné et Pouembout. Cela correspond à environ 200 lots, dont certains sont déjà réalisés et vendus, tandis que d’autres seront livrés à partir de l’an prochain. Et entre l’agroalimentaire, l’artisanat, le tertiaire ou l’industrie, tout type d’activité peut être accueilli dans le Nord.
Stocks et attentisme
Pour autant, force est de constater que les installations se font au compte-goutte. L’offre est-elle si peu adaptée ? Pour Anaëlle Desmazures, chargée de mission à la Cellule Koniambo, le manque d’information y est pour beaucoup : « Ce n’est pas un problème d’aménagement. Les lots sont viabilisés et prêts à être occupés. C’est plutôt que les entreprises ne savent pas ce que VKP a à leur offrir. » C’est pourquoi la Cellule, guichet unique des porteurs de projet, recense actuellement toutes les zones d’activités (nombre de lots, vocation, prix, surface, etc.) et les immobiliers d’entreprise disponibles pour que les investisseurs aient toutes les cartes en main.
Le manque de zones de vie peut également en décourager certains, notamment des commerces, de s’installer. C’est ce qui a posé problème à Jean-Jacques Cocquet, directeur général de Pacific Lagon : « Une agence de voyages a besoin d’une vitrine. Elle doit être située dans un centre commercial ou au centre-ville, entre la gare et la poste, comme on dit ! » Il s’est donc résigné à louer, au prix fort, une villa de 200 m2 sur une route à l’entrée de Koné pour ouvrir son agence, en mai dernier. « C’est un peu excentré, mais je le compense par des panneaux d’affichage, poursuit-il. Vu les premiers résultats de l’agence, je ne suis pas mécontent de notre choix. »
Trop rares locations
Autre caractéristique de l’offre sur VKP : les lots ou locaux à louer sont une denrée rare. « La Province veut que les entreprises s’installent durablement pour qu’il reste quelque chose après Vavouto », justifie Anaëlle Desmazures. Ainsi, à part une poignée de locaux, la zone artisanale de Bako est la seule option existante. Et les loyers défient toute concurrence : de 1800 à 2500 francs par mois ! En revanche, la zone se trouve sur terres coutumières, autrement dit, du foncier qui ne pourra jamais être acquis, ce qui peut refroidir certaines ardeurs.
Le manque d’infrastructures explique aussi la timidité des investisseurs. « Pour des entreprises qui doivent acheminer des marchandises volumineuses ou contraignantes, comme ce peut être le cas dans la construction, le manque d’infrastructures portuaires peut être un frein », fait valoir Sylvie Brier, responsable des communications à la Sofinor. Mais cette situation est en passe d’être remédiée car selon la Cellule Koniambo, le port de Népoui, exploité par la SLN, fait l’objet d’une étude pour lui donner une vocation commerciale et être mis en activité d’ici la fin de 2012.
Enfin, s’il y a encore peu de mouvement sur VKP, c’est notamment parce que « certains investisseurs sont à la recherche d’une opération de pure spéculation immobilière », estime Pierre Kolb, directeur de A2EP, qui vient de construire le centre Oxéra, à Koné, qui abritera les nouveaux locaux de sa filiale du nord, ainsi que 12 bureaux et 200 m² de surface de stockage. « Il y a eu une surestimation de ce qu’allait devenir VKP. Et cet emballement s’est accompagné de spéculation », abonde Patrick Baldi, directeur général du pôle aménagement de la Sofinor. Et qui dit spéculation, dit prix de l’are pouvant atteindre les 7 chiffres… Pour barrer la route aux opportunistes, les promoteurs institutionnels vendent désormais sous conditions : impossibilité de louer après l’achat, obligation de construire dans les deux ans suivant la délivrance du permis, etc.
Si l’offre actuelle présente certains manques, elle devrait se bonifier et offrir de nouvelles opportunités, notamment avec l’ambitieux centre d’affaires de la Sofinor, situé à un jet de pierre de la CCI, à Koné. Au coût de 1,4 milliard de francs, le complexe de 3600 m2 dont la livraison est prévue fin 2013, va accueillir le nouveau siège social de la Sofinor, un hôtel d’entreprises (pour des locations ponctuelles ou à court terme), des commerces et des bureaux. Un des objectifs de ce centre d’affaires est de créer des synergies avec les entreprises de la pépinière de la CCI. « Avec ce centre et nos différentes opérations, il y aura une offre très complète sur VKP, prévoit Patrick Baldi. N’importe quelle entreprise pourra être accueillie. Et je n’ai pas de doute sur le fait que VKP va se remplir. »
Projets hors VKP
- Centre commercial à Pour : la petite commune de Poum, dans le Grand nord, sera bientôt animée par un petit centre commercial. La surface de 600 mètres carrés sera partagée entre une station-service, un libre-service, une quincaillerie et une pharmacie.
- Pépinière à Canala : après Koné, c’est à Canala que la prochaine pépinière d’entreprises du Nord verra le jour. Au coût de 120 millions de francs, les 12 box de 25 mètres carrés chacun seront livrés dès octobre et attribués à des artisans en début d’année.
- Tertiaire à Poindimié : la Sofinor et le Gapce étudient actuellement le projet d’un complexe à vocation tertiaire sur Poindimié.
Immobilier commercial : un décalage entre offre et demande, Objectif, octobre-novembre 2011, p. 34-35.