Les acteurs de l’immobilier ont chacun leur manière de traverser la crise. Les premiers s’adaptent. Les deuxièmes foncent sur les proies affaiblies. Les troisièmes veillent sur leur parc immobilier et attendent.
Par Aude Perron
La sortie d’autoroute 28 de la 15 Nord, à Mirabel, est fermée. Elle doit mener à Lac-Mirabel, un complexe commercial et récréo-touristique au coût de 450 M $ dont l’ouverture était prévue à l’automne 2009. Déjà 90 M $ ont été investis pour l’achat d’un terrain de 14 millions de pieds carrés, le déboisement, le réaménagement de zones humides et le déplacement d’une ligne d’Hydro-Québec. Mais voilà, à l’automne dernier, le promoteur du projet, la firme américaine Gordon Group, a perdu son financement auprès de la banque d’affaires Morgan Stanley. Depuis, il se bat comme un diable dans l’eau bénite pour trouver de nouveaux investisseurs. Et il n’y a pas que lui. A Mirabel, on se démène aussi, surtout qu’on estime que le projet doit générer quelque 3000 emplois et 1 million de dollars de retombées économiques. « On pose des gestes presque quotidiennement pour restructurer le financement », témoigne Jean-Luc Riopel, directeur général du CLD de Mirabel.
Alors que certains ne donnaient pas cher de la peau de ce projet qui n’en est pas à son premier report, c’est le coup de théâtre au printemps : après des mois à frapper à différentes portes, le financement aurait, à toutes fins pratiques, été trouvé et Lac-Mirabel, bien que modifié, devrait maintenant voir le jour en 2011 ! Comment, dans le contexte économique actuel, expliquer cet d’acharnement aussi surprenant qu’admirable ? « On n’a jamais lâché parce qu’on croit qu’il aura une reprise », répond tout naturellement Jean-René Marcoux, qui représente le promoteur au Québec.
C’est donc dire que, en dépit de la crise des liquidités qui sévit à travers le monde depuis l’automne dernier, ça bouge dans le secteur immobilier. Chez les promoteurs, les gestionnaires, les investisseurs et les prêteurs hypothécaires, on adapte sa stratégie pour pouvoir passer à travers les secousses que subit le secteur présentement. Certains se font prudents et gèrent patiemment leur portefeuille en conservant leurs liquidités. D’autres sont carrément en mode acquisition, prétextant que c’est même le meilleur moment pour acheter ! Alors, avec moins d’argent disponible, comment tout un chacun fait-il ?
Une crise ? Quelle crise ?
À l’instar de Gordon Group, Devimco est un autre promoteur qui n’a jamais eu l’intention d’attendre le retour du beau temps. En fait, c’est presque s’il ne connaissait pas la crise ! On le connaît pour son Quartier DIX30, à Brossard, le plus important centre « style de vie » au Canada. Comme si de rien n’était, il attaque la phase 3 et 4 du projet et comme les premières phases ont été un succès, trouver du financement n’a pas été un chemin de croix. Devimco est également l’instigateur de l’ambitieux projet Griffintown, à Montréal, au coût de 1,3 G $. Mais cette fois, il a été rattrapé par la crise des liquidités et, en février dernier, il a annoncé qu’il réduisait la taille à 30 %. Modifiée, la phase 1 sera désormais à 90 % faite de résidentiel; tant pis – dans le moment – pour la destination commerciale, prévue sur la rue Peel, avec des détaillants haut de gamme. Une défaite ? Non, assure André Bouthillier, porte-parole de Devimco : « Nous avons modifié le projet ainsi parce que c’est plus facile de se trouver du financement dans le résidentiel. La seule façon de passer à travers la crise, c’est de contre-attaquer avec une stratégie qui nous permette de continuer d’avancer. »
Cette stratégie est entièrement partagée par Solim, le bras immobilier de la FTQ. On opte maintenant pour du développement mixte, qui consiste à construire ou repositionner un actif pour leur donner plus d’une vocation. À cet égard, un de ses projets, développé en partenariat avec Sidev et qui verra prochainement le jour au coin de Sainte-Catherine et Bleury, en est un bon exemple. « Si mon produit est mixte, le marché va plus facilement l’absorber, dit Guy Gionet, le PDG de Solim. C’est une stratégie qui fonctionne bien quand le marché est au ralenti ». Est-ce donc une période plutôt tranquille pour un investisseur immobilier ? Pas vraiment; c’est même le contraire ! « On est beaucoup sollicité en ce moment, ajoute-t-il. Pour avoir du financement de nos jours, il faut mettre plus d’équité. Et un partenaire institutionnel, comme nous, sécurise beaucoup les créanciers. »
Chez BUSAC, connu pour le controversé Îlot Voyageur au centre-ville de Montréal, on fait encore plus que contourner le problème de la crise du crédit : on est carrément en mode acquisition. Est-ce bien raisonnable, par les temps qui courent ? Que oui, si l’on se fit à Paul Hurtubise, premier vice-président, Financement commercial et immobilier, à la Banque Laurentienne. C’est vrai pour un prêteur, on s’en doute, parce que bien des joueurs, comme les conduit lenders – les GE Capital et autres GMAC –, ont presque disparu du paysage. « Quand il y a moins de prêteurs comme maintenant, les risques que vous prenez sont meilleurs car vous pouvez sélectionner davantage et vous prêtez avec moins d’effet de levier ». Et c’est vrai pour les acheteurs, croit-il, car les taux d’intérêt sont encore historiquement bas. « C’est le temps d’être sur le marché. Il y a de belles opportunités. Les transactions qui vont se faire aujourd’hui seront de très grande qualité. »
Ainsi, fort de son audace, BUSAC surveille notamment ce qui va se passer du côté des fonds de placement immobilier ou des caisses de retraite. « Ces derniers ont besoin de liquidités pour payer les rendements à leurs investisseurs, croit le PDG, Michel Couillard. Pour cela, ils vont devoir disposer de certains immeubles. » Et chez certains assureurs et caisses, la pression de se départir d’actifs est double car leurs portefeuilles sont déséquilibrés, fait remarquer Guy Charron, vice-président exécutif et chez de l’exploitation chez Homburg, propriétaire notamment du Complexe de la Gare centrale et de la Place Alexis Nihon : « Le cours des actions des sociétés publiques et les valeurs de certains autres produits d’investissement ont fondu. Pendant ce temps, les valeurs des actifs immobiliers ont été beaucoup moins affectées. Du coup, certains portefeuilles d’actifs de caisses de retraite et de compagnies d`assurance peuvent se retrouver en surpondération. »
Cela se vérifie à la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ) où, en 2008, le recul du rendement des immeubles (-21,9 %) et les dettes immobilières (-7,6%) s’est avéré moindre que celui des placements à revenus variables (entre -28 % et -45,2 %). Toutefois, si les caisses se mettent à vendre, ce ne sera pas la CDPQ : « Ceux qui attendent qu’on vende vont être déçus prévient Fernand Perreault, premier vice-président, groupe Immobilier, qui a assuré l’intérim de la Caisse entre Richard Guay et Michael Sabia. D’abord, le marché n’y est pas favorable. De plus, nos immeubles nous permettent de percevoir des revenus courants : c’est du cash-flow pour payer les pensions de nos déposants. Enfin, l’immobilier a l’avantage de protéger contre l’inflation. » En revanche, Fernand Perreault reconnaît qu’il sera moins actif dans le secteur.
À la SSQ Immobilier, une filiale de SSQ Groupe financier, un assureur qui compte 4 G $ d’actifs sous gestion et dont le siège social est à Québec, le portefeuille ne serait pas surpondéré en immobilier. « Ce n’est pas notre cas, assure le PDG, Jean Morency. Depuis 2004, avec les valeurs surélevées et les taux de capitalisation à la baisse, on a été assez tranquille en matière d’acquisition. On a même de la place pour davantage d’immobilier. » Cette place aura tôt fait d’être occupée par de nouvelles acquisitions – prévues à Montréal, Ottawa, et Toronto – mais aussi par la Cité verte, à Québec, dont le démarrage a été annoncé en janvier dernier, après 4 ans de consultations. Au coût de 300 M $, ce complexe de 1 million de pieds carrés, qui recycle des bâtiments existants, comptera certes du commercial et du bureau, mais surtout 800 unités de logement, majoritairement en copropriété. Et même s’il cela n’est généralement pas un problème chez SSQ Immobilier, l’avantage de la copropriété, c’est qu’il n’est pas nécessaire de se trouver du financement.
Prudence est mère de sûreté
Chez les joueurs plus prudents, les choses bougent aussi. Homburg admet avoir ralenti la cadence récemment, même s’il vient de compléter une acquisition en décembre dernier. Le groupe hollandais détient autant que 260 propriétés à travers les continents européens et nord-américains. C’est 4 G $ d’actifs et 20 millions de pieds carrés. « Nos actifs sont très diversifiés, par segment et par géographie. Comme recette, cela nous sert bien en ce moment », fait remarquer Guy Charron. Mais il n’est pas dit que de nouvelles acquisitions ne viendront pas gonfler ce portefeuille dans un futur proche. « Pour l’instant, nos décisions sont prudentes, parce que le marché l’exige. Mais il ne faut pas se laisser endormir par les mauvaises nouvelles car ce n’est qu’une question de temps avant la machine reparte. »
Luc Sicotte, PDG de Canderel, qui vient de terminer le campus Bell, sur l’Île-des-Sœurs, pour quelque 200 à 250 M $, est, lui aussi, un joueur prudent. « Le dénominateur commun de nos projets, c’est la prudence. Comme compagnie privée, nous n’avons pas accès aux mêmes quantités de capital qu’une compagnie publique. Alors, on finance notre expansion à même notre cash-flow. » Cette expansion peut se faire via des acquisitions. En a-t-il en vue ? « On n’a pas fait de transaction depuis 6 mois, avoue Luc Sicotte. Il y a trop de volatilité pour magasiner. » Alors, en attendant, il se concentre notamment son premier métier, celui de développer des propriétés. Pour 2009, il planche notamment sur des projets d’immeubles à bureaux à Montréal, Ottawa et à Toronto.
En revanche, André Jude, qui gère le Forum Pepsi pour le compte d’Ashkenazy Acquisition Corporation (AAC), a dû mettre son projet d’agrandissement de côté. Sise à New-York, ACC gère des propriétés aux Etats-Unis et au Canada qui valent 2 G $ et totalisent 10 millions de pieds carrés. « Généralement, ACC vise les propriétés problématiques ou avec des défis particuliers, mais qui ont un potentiel caché ou une valeur sur le long terme grâce à sa situation géographique », explique André Jude. C’est en plein le cas du Forum Pepsi, qui a été acquis en 2005, avec un taux d’occupation de seulement 62 %. Aujourd’hui, en pleine crise, cela va même plutôt bien, grâce à des locataires solides – la SAQ, la banque HSBC, le cinéma AMC – et un taux d’occupation qui devrait atteindre 98 % cet été. Le Forum a même une capacité résiduelle de plus de 500 000 pieds carrés et peut doubler de superficie, en ajoutant des étages supérieurs.
Si ce projet est sur la glace, pour l’instant, André Jude, comme n’importe quel gestionnaire en ce moment, se préoccupe beaucoup de ses locataires. Ces derniers, qu’ils soient dans des édifices à bureaux ou dans des centres commerciaux, n’hésitent pas à faire réviser leur bail. « C’est clairement un marché de locataires et cela terrorise certains gestionnaires, observe Harvey Sands, CA, associé chez RSM Richter Chamberland. J’ai des clients qui ont peur d’aller au bureau car leurs locataires téléphonent constamment avec des demandes de réduction d’espace. » Cependant, il précise que les gestionnaires n’ont guère le choix de renégocier, car remplacer un locataire coûte plus cher en commissions et frais d’aménagement, que de lui accorder une réduction de loyer. La vigilance est de mise, toutefois : « J’ai un client dont les locataires ont réclamé des réductions d’espace, rapporte Brett Miller, vice-président exécutif et directeur régional de l’Est du Canada chez CB Richard Ellis. Il a exigé leurs états financiers pour vérifier s’il y avait une chute des revenus au pied carré, un niveau d’inventaire élevé, un endettement élevé ou un problème de liquidité. Finalement, peu ont fourni les justificatifs. »
En dépit de la volatilité du marché, Brett Miller estime que la situation actuelle est une bonne nouvelle pour tous ces joueurs disciplinés qui ont dû rester sur la touche dans les dernières années, faute d’avoir les poches assez profondes : « Ce sont beaucoup les fonds canadiens et étrangers qui ont été présents dans les dernières années. Les taux de capitalisation étaient très bas et les joueurs locaux ne pouvaient pas faire des acquisitions dans ces conditions. Mais ils ont préservé leur cash-flow et maintenant, ils peuvent penser à acheter. » Voilà qui est en plein le cas de BUSAC, qui aujourd’hui a de l’équité à investir et peut même mettre une base de financement de 50 %. « Cette période devrait être intéressante pour nous ; on pourrait grossir », envisage Michel Couillard, qui songe autant à des immeubles qu’à des portefeuilles de dettes aux États-Unis. « Avec des stratégies disciplinées de gestion d’actifs, les propriétaires et investisseurs immobiliers peuvent surmonter les difficultés du marché actuel, conclut Harvey Sands. Que ce soit une acquisition ou une cession, ils peuvent ainsi réaliser de belles occasions d’affaires. »
Encadré : Pas de bulle à Montréal
Si Montréal s’en sort encore relativement bien, c’est qu’elle n’a pas connu autant d’effervescence que Toronto ou l’Ouest canadien. « L’économie montréalaise est plus stable et moins cyclique, explique Hélène Bégin, économiste chez Desjardins. Également, elle a une moins grande croissance démographique que Toronto ou Vancouver car elle reçoit moins d’immigration. » Moins de croissance signifie aussi des coûts des loyers bas, rendant Montréal a priori moins attirante pour un promoteur ou un acquéreur puisque rentabiliser un investissement y serait plus long.
Encadré : Des segments qui font mieux que les autres
Selon l’indice immobilier annuel ICREIM/IPD Canada, le secteur résidentiel (grâce à la garantie de la SCHL) et celui du bureau résistent encore avec des rendements en capital de 0,4 % et 1,2 % en 2008. Cependant, le secteur commercial (-5,7 %), plombé par le recul des ventes au détail, tire de la patte. Dans l’industriel (-4 %), les années de bonne tenue économique ont alimenté la tendance du propriétaire-occupant, mais aujourd’hui, cette hypothèque est plus difficile à supporter.
Image : D.R.
Les caméléons, les aigles et les bergers, Commerce, mai-juin 2009, p. 44-48.