Les fiducies de placement immobilier résistent, malgré la déroute du secteur immobilier américain.
Par Aude Perron
« Quand les États-Unis éternuent, le Canada attrape le rhume. » Un vieux dicton, certes. Mais il s’applique pleinement au secteur des fiducies canadiennes de placement immobilier.
Ce diagnostic est celui de Michel Léonard, le PDG de BTB, une fiducie de placement immobilier (FPI) de Montréal, qui possède des propriétés commerciales, industrielles et des immeubles à bureaux dans des marchés secondaires du Québec et de l’Est-de-l’Ontario.
Ce fameux rhume, c’est la déroute du secteur immobilier américain, dont l’onde de choc se fait sentir jusqu’ici : contraction des mises en chantier, report des programmes d’immobilisations, réduction de la taille des projets immobiliers quand ils ne sont pas carrément mis en attente, raréfaction des investisseurs et des acquisitions, alouette !
À cause d’un modèle d’affaires fondé sur la levée de capitaux et les acquisitions, les FPI n’y échappent pas : les titres sont en berne. Elles doivent donc réduire ou suspendre des distributions mensuelles. Sans surprise, ce revers a des conséquences sur le iShares CDN REIT Sector Index Fund (XRE) de Barclays Canada, un fonds négocié en bourse de 11 FPI majeures, qui réplique l’indice S&P/TSX Capped REIT. Ce titre a enregistré un recul de 42,5 % depuis un an. Et selon Mark Rothschild, analyste à Genuity Capital Markets, les FPI ne sont pas au bout de leurs peines, car on prévoit que le rendement du secteur se contractera de 9,2 % en 2009. Les investisseurs doivent-ils s’inquiéter ?
« Cette crise de confiance des investisseurs n’est pas justifiée, déplore Chris Conway, vice-président de l’Association des biens immobiliers du Canada (REALpac). Il n’y a pas eu de subprime ici. L’endettement non plus n’a pas été aussi important, ni les défauts de paiement ou les faillites. » En effet, les FPI canadiens peuvent se vanter de leur prudence. « Nous sommes un business stable, assure Louis Forbes, chef des finances chez Primaris, qui gère 26 centres d’achats au pays. Nos dettes sont à long terme, les taux d’intérêt sont fixes et nos revenus sont stables, grâce à des baux sur 5 et 10 ans. Et les distributions mensuelles nous forcent à la discipline. »
Contre toute attente, la chute des ventes des détaillants au Canada n’a pas plombé les revenus de la fiducie : sa stratégie consiste à miser sur des marchés stables, tels que Régina ou Québec, qui bénéficient de la présence du gouvernement et d’institutions de formation. « Si l’économie locale est forte, cela compense sur le plan de l’économie nationale », poursuit Louis Forbes. Car qui dit emplois dit fréquentation des centres commerciaux…
Qu’en est-il des marchés moins stables, comme feu l’effervescent Ouest canadien ? « Ce n’est pas la fin du monde ici ! », dit en riant Roberto Geremia, le PDG de Boardwalk, à Calgary, le plus important gestionnaire de complexes de logements collectifs au Canada, dont la majeure partie du portefeuille se trouve en Alberta. Oui, il y a des pertes d’emploi, mais il y a encore une migration nette vers l’Alberta. » Il faut dire que Boardwalk œuvre dans le segment le plus stable du secteur immobilier, le résidentiel. Un secteur qui est appuyé par les garanties de la SCHL. Et par les temps qui courent, les loyers restent plus populaires qu’une hypothèque… « Le logement collectif, c’est une oasis dans la tempête actuelle », résume Roberto Geremia.
CAP REIT, un autre gestionnaire majeur d’immeubles d’appartements, résiste également à la vague : « Nous sommes à l’aise », témoigne Thomas Schwartz, le PDG, qui a acheté à Québec en décembre dernier un immeuble à appartements de luxe pour 18 M$. Il admet tout de même qu’à Calgary, il devra baisser le prix de ses loyers. Mais si l’on se fie à l’analyste Sam Damiani, de TD NewCrest, c’est plutôt de la province de l’industrie automobile d’où pourraient venir ses soucis. En Ontario, où CAP REIT possède 70 % des appartements, l’emploi devrait se replier de 2,6 %, par rapport à 2 % en Alberta quand ? Dans ces conditions, le taux d’occupation et les hausses de loyer pourraient pâtir.
En revanche, « c’est peut-être plus difficile pour les FPI plus spéculatifs, car ils ont tendance à surdistribuer pour compenser le risque que prend l’investisseur », souligne Sylvain Cossette, associé chez Davies Ward Phillips & Vineberg. Voilà qui se vérifie chez BTB, une fiducie en pleine croissance qui, en février dernier, a dû réduire de moitié ses distributions mensuelles. « Cela n’a pas fait l’affaire des investisseurs, avoue Michel Léonard. Mais la priorité, c’est la pérennité de BTB. Nous devons rester en affaires ! »
Il voit tout de même d’un très bon œil les récentes levées de fonds de CAP REIT, Calloway et Cominar, qui a refinancé de leurs dettes : « Il y a un regain d’intérêt pour les FPI. On sent qu’il y a des investisseurs à nouveau. La tendance est positive ». Roberto Geremia est toutefois plus sceptique : « Oui, cela veut dire qu’il y a de l’argent disponible. Mais il est encore cher. Si des FPI refinancent des dettes maintenant au lieu d’attendre, c’est peut-être qu’elles craignent que la situation se gâte. »
Adieu, fiducies ?
À partir de janvier 2011, les FPI dont les revenus proviennent d’activités autres que purement immobilières, devront payer des impôts sur ces revenus. On peut s’attendre à ce que les FPI qui détiennent des hôtels ou des résidences pour personnes âgées soient touchées par la nouvelle législation parce qu’elles tirent des revenus de services non immobiliers, comme des services de santé et de restauration. Toutefois, Phil McKenzie, vice-président des relations publiques chez Chartwell Seniors Housing, à Mississauga, ne s’inquiète pas outre mesure : « Nous pensons que l’impact sera minimal sur nos affaires. Nous avons considéré d’autres modèles d’affaires, mais nous ne changerons pas : nous ne croyons pas que la législation aura des conséquences importantes sur nos activités ».
Les fiducies de placement immobilier émergent, Finance et Investissement, octobre 2009, p. 21.