Le 29 avril dernier, la Province mettait à jour son Code de l’habitat aidé. Quatre cents ménages de la zone VKP seraient actuellement en attente d’un logement aidé. Le point sur les besoins et perspectives.
Par Aude Perron
Quatre cents. C’est le nombre de ménages de la zone VKP actuellement en attente d’un logement aidé. Ce dernier, tel qu’il est aujourd’hui défini dans le Code de l’habitat, s’adresse à une catégorie de population particulière qui se divise en deux : le « social » qui concerne les ménages dont le revenu ne dépasse pas 330 000 francs et « l’intermédiaire », qui touche à ceux gagnant entre 330 000 et 550 000 francs. « Et quatre cents logements, c’est un minimum, affirme Edouard Truvant, chef du service de l’habitat à la Province Nord. Cela n’inclut pas les besoins des entreprises qui iront s’installer sur les zones artisanales et industrielles de Bako, Kataviti et Vavouto, pour lesquelles nous n’avons pas pu identifier la demande, ni même ceux de KNS dont le besoin est en cours de finalisation. »
Certes, il faut lancer des projets, mais pour loger combien de ménages ? C’est un des grands défis que doivent relever ensemble les bailleurs sociaux, les communes et la Province car identifier cette demande demeure un véritable casse-tête : qui veut louer ? acheter ? quelle typologie ? « Il faut même repérer les besoins de décohabitation des ménages car il arrive que plusieurs noyaux familiaux habitent ensemble », fait remarquer François Faivre, directeur de l’association Renouveau Teasoa, un opérateur social mis sur pied par le gouvernement Tjibaou. C’est la raison pour laquelle la Province a créé, il y a un an, son Guichet de l’habitat, à l’instar de la province Sud où une structure similaire a été mise en place.
Une dynamique en évolution
Parmi les fameux 400 ménages identifiés, 71 % d’entre eux souhaiteraient louer. « Normal, dit Luc Bataillé, chef de la Cellule Koniambo, organe de la Province Nord responsable d’accompagner le développement généré par l’usine du Koniambo. C’est une zone à fort développement, donc il faut un temps de stabilisation pour prendre la mesure de ce qui se passe avant d’acheter. » Louer, d’accord, mais quoi ? Dans le Nord, les offres sont quasi inexistantes. « Le marché locatif est relativement jeune, confirme Benoit Naturel, directeur de l’aménagement, des programmes et du patrimoine, à la SIC. C’est d’ailleurs la différence avec la province Sud où la location s’est développée en raison de la forte concentration de population. » C’est donc pour pallier à ce manque qu’une dizaine d’opérations sont en cours.
Pour autant, la construction de produits d’accession à la propriété demeure nécessaire et prioritaire dans le Nord, afin d’ancrer les ménages grâce à du foncier disponible et abordable. Pour preuve, en 18 ans, 93 % des logements et lots construits ont été destinés à de l’accession, à travers plusieurs dispositifs (voir encadré). C’est d’autant plus justifié aujourd’hui qu’une partie de ces nouveaux locataires chercheront à acheter dans quelques années. Ce que le FSH prévoit, notamment avec Val Nindiah 3 et Wep We, qui contiennent un volet d’accession. « En ce moment, on fait beaucoup de locatif. Après quelques années, on espère faire glisser nos locataires vers nos différentes opérations d’accession », confie Serge Chol, directeur des services techniques au FSH. Dans son nouveau code de l’habitat aidé, la Province prévoit même un dispositif, appelé le sur-loyer, pour inciter les gens dont les revenus auront significativement augmenté, à sortir de la location et devenir propriétaires.
Ajuster le curseur
Parallèlement, la Province se coordonne avec les promoteurs privés afin que ses opérations ne concurrencent pas indûment les leurs. C’est le cas avec le Cœur de Voh, une opération de la SIC comprenant 188 logements locatifs, dont une trentaine de lots devraient être réservés à de l’accession. Mais ils ne seront pas construits en priorité pour laisser le temps au projet Green Valley de sortir ses 97 villas, courant 2012. « Compte tenu des sources de financement très avantageuses pour les bailleurs publics, le promoteur privé trouve difficilement sa place dans le locatif social et intermédiaire. En revanche, il peut aisément intervenir dans le marché de l’accession, mais alors, il faut se coordonner. C’est ainsi que l’on aura une cohérence dans l’intervention entre le privé et le public », estime Edouard Truvant.
Ne reste plus qu’à espérer que ce qui est construit convienne encore plus tard ! « Le défi, c’est l’adéquation entre les besoins futurs et notre offre. Ce qu’on va construire aujourd’hui doit être pérenne », résume Benoit Naturel. Mais entre les expatriés qui quitteront le Caillou, les démobilisés dont on ne sait s’ils resteront ou non sur VKP et les nouveaux arrivants attirés par l’essor de la zone, quel sera le bilan sur le logement ? Une pénurie ou un excès ? « Tout ce qui sort aujourd’hui va détendre le marché. Mais par la suite, il va falloir s’ajuster », confie Serge Chol. Une nouvelle étude commandée par la Cellule Koniambo portant sur le logement en général à l’horizon 2017 devrait permettre d’y voir plus clair. Elle actualisera les anciennes données qui chiffraient à 1980 le nombre de logements nécessaires d’ici 2016, dont 70 % aidé…
En attendant, les ménages doivent s’attendre à être mis davantage à contribution. La Province vient de mettre à jour son code de l’habitat aidé, qui avait 10 ans. « Plus homogène », « avec une stratégie de l’habitat plus claire » selon certains, le nouveau code a assoupli certains critères et a augmenté sa prise en charge (finitions, terrassement, etc.). Cependant, les ménages devront constituer des apports financiers plus importants. Pour ceux à qui les banques prêtent plus difficilement (souvent les plus faibles revenus et/ou ceux qui habitent en tribu), le très attendu Fonds de garantie sur terres coutumières devrait pallier à la situation. Prévu depuis les accords de Nouméa, un protocole d’accord doit être proposé au prochain comité des signataires.
Dispositifs d’aide à l’accession en province Nord (source : Teasoa, Province Nord)
HTPN : L’Habitat tribal en province Nord, peu restrictif, offre de meilleures conditions de logement, aux ménages des tribus, mais depuis 2001, du village également.
ASTH : L’Aide subventionnelle et technique à l’habitat est destinée aux ménages sans ressources qui « souhaitent achever, agrandir, construire, rénover leur résidence. »
AAP : L’Accession aidée à la propriété permet aux ménages « d’acquérir un terrain et d’y construire leur résidence principale » grâce à des prêts bancaires et, pour les plus faibles revenus, d’une subvention de la Province.
ASI : Les Actions sociales intégrées (ASI) visent à « améliorer les conditions de vie des personnes âgées et/ou handicapées. »
HIA : L’Habitat Intermédiaire Aidé (HIA) « consiste à aider les familles dont les ressources sont insuffisantes à acquérir ou construire leur habitat ou à accéder à un logement locatif dont le loyer soit compatible avec leurs ressources. »
Photo : A. P.
VKP en quête de logements aidés, Objectif, août-septembre 2011, p. 60-61.